북위례_위례포레자이_가격분석

작성목적

2018년 12월 27일 위례 포레자이가 분양예정입니다.

로또청약이라고 불리고 있는데 실제로 그러한지 살펴보고자 합니다.

평당 가격가정

3.3㎡당 평균 1,820만원으로 주변 시세대비 1,000만원 가량 싸다고 기사를 찾아볼 수 있습니다.
- 관련기사1  / 관련기사2 : 둘다 모두 2018년 12월 20일 기사입니다.

평균가격이라 청약에 따라 다를 수 있겠지만, 일단 1,820만원이라 생각하고 정말 시세보다 싼지 살펴보겠습니다.

분양 세대수

전용면적 기준 작은거 2개만 보겠습니다.

분양가 = 전용면적 + 공급면적(주차장, 조경, 관리센터등) + 옵션비용(발코니, 방확장)

공급면적이 얼마인지 정확히 확인이 불가하여 비교대상군으로 적당히 추정하겠습니다.

- 95㎡ : 121세대 > 37평^[각주:1]

-101㎡ : 402세대 > 39평~40평^[각주:2]

결론

평당 1,000만원가량으로 보기에는 다소 무리가 있을 수 있지만, 그 정도 수준이라고는 할 수 있겠습니다.

로또 맞습니다. 청약 엄청 몰릴 것 같습니다.

주변지도

우측 상단의 파란박스가 이번에 분양예정인 위례 포레자이이고.

이번 포스팅에서 전반적으로 비교해보려는 단지는 지도 아래쪽 노란박스입니다.

행정구역상으로는 하남시 학암동입니다. 빨간박스는 스타필드시티 위례-복합쇼핑몰-입니다.

현재 시세

위례 포레자이는 작은 평수가 37평, 39평 순이라고 보시면 되겠습니다.

2018년 12월 기준으로 낮은기준으로 해도 평당 2,700만원 정도로 볼 수 있습니다.

과거 2016년 2월 시세

2016년 3월로 잡은 이유는 위례롯데캐슬이 2016년 2월 입주했기 때문입니다.

참고로 엠코타운플로리체 아파트는 970세대, 위례롯데캐슬은 1673세대입니다.

평당 단가로만 따지면 2년전 시세로 보여지긴 합니다. 

혹시 부동산 지인에서 보여주는 평단가격이 기사에서 언급한 평단 가격과 다를까 싶어서 엠코타운 플로리체 아파트 정보를 보면

39평이 전용면적 101㎡ 이라 되어있어 기사의 평당 가격과 같은 기준으로 생각됩니다.

위례 말고 역주변은 어떨까?

2018년도 12월 기준입니다.  우측 아래 노란박스가 위례 포레자이입니다.

마천금호어울림 2차 아파트는 174세대의 작은 아파트이긴 하지만 분양가와 거의 비슷합니다.

우측상단 송파파크데일 2단지 아파트는 입주가 2011년도로 8년이 되었고, 889세대입니다. 

평수는 고르게 분포되어있는데 해당 아파트보다는 분양가가 대략 평당 700만원싸다고 봐야하네요.

두 아파트 모두 2년동안 38%가까이 올랐기 때문에 해당 아파트 기준으로 2년의 상승분을 모두 반납한다면 위례 포레자이도 분양가보다 낮은 매매가로 떨어질수도 있겠습니다.

다만 평당 가격차이에서 보듯 신규 아파트의 가격이 높게 형성되긴 하지만... 교통은 비교대상 아파트가 더 좋긴 하네요.

또한 가장 좌측에 e편한세상송파파크센트럴이 2020년 6월 입주 예정이라 위례 포레자이의 입주시점 전세를 맞추기는 더 힘들 수 있겠습니다.

마치며

위례와 비교할 때는 좋은 가격, 5호선 마천역을 보게되면 가격만 따지면 꼭 좋다할 수는 없을 것 같기도 합니다.

특히 2년내 금융위기가 오거나 앞으로 부동산이 꾸준히 하락하는 시기가 된다면 북위례 분양이 좋은 옵션이 아닐 수도 있겠네요.

전매제한이 8년이라는 것도 고려하시기 바랍니다.

마지막으로 안 좋은 얘기를 썼는데.... 덧붙이자면, 

상환계획만 무리가 없다 판단되면 청약은 진행할 생각입니다.

최신기사 2018-12-22 수정

분양 미뤄질 듯 합니다.

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1. 위례신도시신안인스빌아스트로 6208동5층 매물이 97㎡ 로 공급면적으로 37.44평으로 조회되어 37평 [본문으로]
2. 위례신도시신안인스빌아스트로 6203동고층 매물이 전용면적 101.23제곱미터인데 공급면적 39.71평 [본문으로]