# 출처에서 공급면적에 대한 코멘트는 없는데 30m2으로 가정
# 옵션비용 2000만원 가정
>> 이 경우, 래미안 리더스원 84가 15억 부근.
# 계약금 10% / 중도금 60% 로 가정.
# 중도금 대출금리 3.5% : 중도금 전부 대출로 계산. 3년 상환으로 이자계산
# 9.13 대책 투기과열지구 LTV 40%
# 주택담보대출 조건 : 금리 4%, 대출기간 20년
- 서초동 서초우성1차 : 래미안 리더스원
* 분양예상일정 : 10월말
출처 : (10.02) https://blog.naver.com/patience53/221368971576
* 총가구 : 1317
* 일반분양 : 232
* 위치 : 서초구 서초동 1336
* 전용면적(m2) : 59~238
* 예상분양가(평당) : 4,400
출처 : https://blog.naver.com/patience53/221368971576
* 예상분양가(평당) : 4,200 ~ 4,300 >> 84m2 : 15억
출처 : (8.20)http://news.mk.co.kr/v2/economy/view.php?year=2018&no=520514
* 예상분양가 평당 4300만원
* 59면적 예상분양가 : 11.96억
* 59면적 계약금 : 1.2억
* 59면적 중도금은 7억. 중도금 이자는 7400만원.
* 예상분양가 - 계약금 - LTV 40% : 8억
* 월 주택담보대출 원리금균등상환금액 : 286만원
- 삼성동 상아2차
* 분양예상일정 : 11월 HUG 분양가 협상에 따라 늦어질 수 있음.
출처 : (9.27) http://news.hankyung.com/article/201809270510i
* 총가구 : 679
* 일반분양 : 115
* 위치 : 강남구 삼성동 19-1
* 전용면적(m2) : 59~149
* 예상분양가(평당) : 4,300
출처 : (9.27) http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20180918021020
* 59면적 예상분양가 : 11.96억
* 59면적 계약금 : 1.2억
* 59면적 중도금은 7억. 중도금 이자는 7400만원.
* 예상분양가 - 계약금 - LTV 40% : 8억
* 월 주택담보대출 원리금균등상환금액 : 286만원
- 개포동 개포주공4단지 : 개포 그랑자이
* 분양예상일정1 : 12월
출처 : (08.02) http://estate.mk.co.kr/realtime/view.php?idx=12843&year=2018&no=486279
* 분양예상일정2 : 2019년 상반기
출처 : (7.24)http://news.hankyung.com/article/201807241792e / (9.20)http://www.viva100.com/main/view.php?key=20180919010007238
* 총가구 : 3320
* 일반분양 : 239
* 위치 : 강남구 개포동 189
* 전용면적(m2) : 59~132
- 반포동 삼호가든3차
* 분양예상일정 : 11월
출처 : (09.27) http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2018/09/27/0014/naver
* 총가구 : 835
* 일반분양 : 219
* 위치 : 서초구 반포동 32-8
* 전용면적(m2) : 49~136
- 서초구 무지개 아파트 : 서초 그랑자이
* 분양예상일정 : 2019년 상반기
출처 : (7.24) http://news.hankyung.com/article/201807241792e
* 총가구 : 1481
* 일반분양 : 215
* 위치 : 서초구 서초동 1335
* 전용면적(m2) : 43~119
* 예상분양가(평당) : 4,200 ~ 4,300 >> 84m2 : 15억
출처 : (8.20)http://news.mk.co.kr/v2/economy/view.php?year=2018&no=520514
* 예상분양가 평당 4300만원
* 43면적 예상분양가 : 9.71억
* 43면적 계약금 : 9천7백만
* 43면적 중도금은 5.83억. 중도금 이자는 6118만원.
* 예상분양가 - 계약금 - LTV 40% : 5억
* 월 주택담보대출 원리금균등상환금액 : 235만원
- 위례신도시 A1-6블록(계룡건설)
* 분양예상일정 : 2019년 상반기
출처 : ()http://www.drapt.com/sise/html_view5/?no=56921
* 총가구 : 494
* 일반분양 : 494
* 전용면적(m2) : 105~130
>> 너무 크다.
- 서초구 방배동 경남아파트
* 분양예상일정 : 12월
출처 : (9.27)http://www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=77619
* 총가구 : 759
* 일반분양 : 269
* 위치 : 서초구 방배동 1028-1
* 전용면적(m2) : 미정
- 강남구 일원동 대우아파트
* 분양예상일정 : 11월
출처 : (9.27) http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20180918021020
* 총가구 : 184
* 일반분양 : 63
* 위치 : 강남구 일원동 690-1
* 전용면적(m2) : 59~121
* 예상분양가(평당) : 4,300
출처 : (9.27) http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20180918021020
* 예상분양가 평당 4300만원
* 59면적 예상분양가 : 11.96억
* 59면적 계약금 : 1.2억
* 59면적 중도금은 7억. 중도금 이자는 7400만원.
* 예상분양가 - 계약금 - LTV 40% : 8억
* 월 주택담보대출 원리금균등상환금액 : 286만원
- 송파구 거여동 거여마천뉴타운 2-1구역
* 분양예상일정 : 12월
* 총가구 : 1945
* 일반분양 : 748
* 위치 : 거여마천뉴타운 2-1구역
* 전용면적(m2) : 미정
* 분양예상가(평당) : 2,380(지난해말 e편한세상송파파크센트럴)
* 평당 2600만원
* 84면적 예상분양가 : 9.18억
* 84면적 계약금 : 0.92억
* 84면적 중도금은 5.51억. 중도금 이자는 5784만원.
* 예상분양가 - 계약금 - LTV 40% : 8억
* 월 주택담보대출 원리금균등상환금액 : 364만원
# 아파트 분양가 계산방법
- 기사에 나오는 것은 보통 전용면적.
- 분양가 = 전용면적 + 공급면적(주차장, 조경, 관리센터등) + 옵션비용(발코니, 방확장)
# 그런데, 분양일정은 알 수 없다.
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=016&aid=0001447184
[헤럴드경제]서울 청약 시장, 역대급 공급 가뭄…4분기엔 해갈될까
# 요지 : 조합은 오른 아파트값에 맞춰 분양가를 높이고 싶은데, HUG는 분양가 승인을 안해줌. 분양일정은 계속 늦춰짐. 위의 예상일정도 실질적으로 무의미
>> 그런데, 이주는 완료되고 아파트는 건축되면서 입주일 다가오면, 조합에서 후분양으로 갈 수도 있음(후분양은 HUG분양보증 불필요)
그거랑 무관하게.. 원리금 상환액보면 답이 안나옴.
중도금 이자는 중도금 내는 동안 대출이 가능하면 감당해야할 부분이고.
예상분양가 - 계약금 - LTV 40% 이 금액계산 목적은 대출 이빠이 받았을 때 필요한 돈.
고로, 전세를 이 금액이상 받을수록 주택담보대출 비율이 줄고 대출상환금액이 줄어들 수 있음.
- 실제 청약넣을 때 근처 매물 전세가를 확인해보고 진행.
- 난 수중에 현찰이 없는데, 결국 계약금, 중도금 계속 대출받는 시나리오 생각해봐야함...
2년 안에 하락장오면 차라리 한방에 전세끼고 매매하는 것이 낫겠다는 생각이 들긴 함.
뭐가 더 나을지 또 한번 계산해보자.
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